В Мексике доходы от аренды облагаются ISR, а в ряде случаев и IVA, с первого дня. Непредоставление декларации — уклонение от налогов со штрафами до $97,000 MXN и аннулированием RFC.
Что такое налоговый режим аренды?
Режим arrendamiento — это налоговая схема, в рамках которой физические лица обязаны платить налоги с доходов от сдачи в аренду недвижимости: домов, квартир, коммерческих помещений, складов, офисов или земельных участков. Регулируется Главой III Раздела IV Закона о налоге на доходы (LISR).
В отличие от наёмных работников (у которых налог удерживает работодатель) или фрилансеров PFAE, арендодатели сами рассчитывают и ежемесячно уплачивают налог в SAT.
Два способа рассчитать ISR с аренды
Закон позволяет выбрать один из двух методов определения налоговой базы. Правильный выбор может сэкономить тысячи песо в год.
Вариант 1 — Стандартный вычет 35%
Можно автоматически вычесть 35% от валового дохода по аренде без предоставления каких-либо чеков и квитанций, плюс налог на недвижимость (predial) за период (если платили вы, а не арендатор).
Стандартный вычет: $20,000 × 35% = $7,000
Налоговая база: $20,000 − $7,000 = $13,000
ISR (ставка ~21.36%): ~$2,776/месяц
Плюс: Не нужно собирать счета и квитанции. Идеально, если реальные расходы на недвижимость небольшие.
Минус: Если реальные расходы превышают 35%, вы переплачиваете ISR.
Вариант 2 — Реальные вычеты (документально подтверждённые расходы)
Можно вычесть фактически понесённые расходы на недвижимость при наличии CFDI-счетов на ваше имя:
- Реальные ипотечные проценты по сдаваемому объекту
- Налог на недвижимость (predial) и плата за обслуживание
- Страховые взносы по страховке имущества
- Гонорары управляющего или агентства недвижимости
- Техническое обслуживание, ремонт и реконструкция
- Амортизация недвижимости (3% в год от стоимости строения, без учёта земли)
- Расходы на нотариальное оформление при покупке (вычитаются в год приобретения)
Плюс: Если есть ипотека, высокие расходы на обслуживание или накопленная амортизация — ISR значительно меньше.
Минус: Нужно вести учёт счетов и правильно рассчитывать амортизацию.
Какой вариант выгоднее?
| Ситуация | Рекомендуется |
|---|---|
| Недвижимость без ипотеки, мало расходов | Стандартный вычет 35% |
| Активная ипотека на сдаваемый объект | Реальные вычеты (проценты могут превысить 35%) |
| Недавно отремонтированный объект | Реальные вычеты |
| Несколько объектов в аренде | Анализ индивидуально — консультация бухгалтера |
| Краткосрочная аренда через платформы (Airbnb) | Зависит от уровня доходов и операционных расходов |
Ежемесячные авансовые платежи: когда и как
Арендодатель обязан подавать ежемесячные авансовые платежи ISR не позднее 17-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Аренда за январь декларируется и оплачивается до 17 февраля. Оплата — через портал SAT с RFC и паролем (или e.firma при крупных суммах).
Если арендатор — юридическое лицо (persona moral), оно обязано удерживать 10% ISR из ежемесячной арендной платы. Ваш авансовый платёж в SAT тогда уменьшается на удержанную сумму. Всегда запрашивайте у арендатора-компании CFDI об удержании.
IVA (НДС) при аренде: когда применяется
| Тип недвижимости | IVA | Примечание |
|---|---|---|
| Жилой дом / квартира (исключительно для проживания) | Освобождено | Без НДС при чисто жилом использовании |
| Коммерческое помещение, офис, склад | 16% | Нужно начислять НДС и ежемесячно декларировать |
| Меблированная квартира / смешанное использование | 16% | При наличии гостиничных или коммерческих элементов |
| Парковка | 16% | Временное пользование имуществом = НДС |
| Цифровые платформы (Airbnb, краткосрочная аренда) | 16% | Платформа может удерживать и перечислять НДС |
Аренда и годовая декларация
Арендодатели обязаны подавать годовую декларацию SAT, в которой сверяются все ежемесячные авансы с реальным годовым ISR, включая личные вычеты (медицина, страховка, AFORE и т.д.), которые дополнительно снижают налоговую нагрузку. Полное руководство — в статье о вычитаемых расходах в Мексике.
Аренда через цифровые платформы (Airbnb, Booking)
С реформы 2020 года аренда через цифровые платформы имеет особый налоговый режим:
- Платформа (Airbnb, Booking и др.) может выступать налоговым агентом по ISR и IVA
- Если платформа удерживает — хозяин платит налог по упрощённой фиксированной ставке
- Если платформа НЕ удерживает — хозяин декларирует как обычную аренду
- Доходы с платформ всегда облагаются налогом, даже при разовой аренде на несколько дней
Последствия незадекларированных доходов от аренды
- Штраф за непредоставление: от $1,810 до $45,750 MXN за декларацию
- Пени: 0.98% в месяц на неуплаченный ISR плюс индексация на инфляцию
- Блокировка RFC: SAT может отменить цифровые печати для выставления счетов CFDI
- Проверка: SAT сопоставляет банковские поступления, зарегистрированные договоры и CFDI арендаторов
Полный перечень санкций — в нашей статье о штрафах SAT в Мексике.
Частые вопросы о налогах на аренду в Мексике
Можно ли сдавать жильё без RFC?
Законно — нет. Для выставления CFDI на аренду, которого требуют большинство арендаторов (особенно компании), нужен активный RFC с режимом arrendamiento. Регистрация бесплатна — читайте нашу статью о том, что такое RFC и как его получить.
Если сдаю только 3 месяца в году — нужно декларировать?
Да. В Мексике нет минимального порога дохода или времени, освобождающего от декларирования аренды. Любой доход от аренды, даже разовый, создаёт налоговое обязательство. Декларации подаются только за месяцы с активностью.
Кто выставляет CFDI на аренду — арендодатель или арендатор?
Арендодатель выставляет CFDI арендатору за каждый полученный платёж. Если арендатор — компания, она дополнительно выставляет CFDI об удержании 10% ISR.
Можно ли вычесть стоимость купленной для сдачи недвижимости?
Напрямую — нет. Но при использовании реальных вычетов можно вычитать амортизацию (3% в год от стоимости строения, без учёта земли). Расходы на нотариальное оформление при покупке также вычитаются в год приобретения.
Нужно ли декларировать, если арендатор платит наличными?
Да. Налоговое обязательство существует независимо от способа оплаты. Кроме того, получение более $2,000 песо наличными за один акт требует выставления CFDI с дополнением об оплате наличными.
Сдаёте недвижимость в Мексике и не уверены в правильности деклараций?
Наши бухгалтеры проанализируют вашу ситуацию, рассчитают выгодный вариант вычета и возьмут на себя все ежемесячные платежи и годовую декларацию. Консультация на русском языке.
Бесплатная консультация →