En México, los ingresos por arrendamiento están sujetos al ISR y en algunos casos al IVA desde el primer momento. No declarar es evasión fiscal con multas de hasta $97,000 MXN y restricción de tu RFC.
¿Qué es el régimen de arrendamiento?
El régimen de arrendamiento es el esquema fiscal bajo el cual las personas físicas deben tributar cuando obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles: casas, departamentos, locales comerciales, bodegas, oficinas o terrenos. Está regulado por el Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
A diferencia de los asalariados (que tienen un empleador que retiene impuestos) o los PFAE (que pagan ISR sobre sus honorarios), los arrendadores son responsables directos de calcular y pagar su impuesto mensualmente ante el SAT.
¿Quién debe tributar en el régimen de arrendamiento?
Están obligados a inscribirse en el RFC bajo este régimen y presentar declaraciones todas las personas físicas que:
- Rententen inmuebles habitacionales (casas, departamentos, cuartos)
- Rententen inmuebles comerciales (locales, oficinas, bodegas, naves industriales)
- Rententen terrenos o espacios de estacionamiento
- Subarriendan inmuebles (rentan algo que a su vez tienen arrendado)
- Reciban ingresos por tiempo compartido o uso y goce temporal de bienes
Las dos opciones para calcular el ISR de arrendamiento
La ley te permite elegir entre dos métodos para determinar la base gravable sobre la que pagas ISR. La elección correcta puede significar miles de pesos de diferencia:
Opción 1 — Deducción ciega del 35%
Puedes deducir automáticamente el 35% de los ingresos por renta sin necesidad de comprobar ningún gasto, más el impuesto predial del periodo (si lo pagaste tú y no el inquilino).
Deduccion ciega: $20,000 × 35% = $7,000
Base gravable: $20,000 − $7,000 = $13,000
ISR (tasa del 21.36% aprox. para ese nivel): ~$2,776/mes
Ventaja: No necesitas facturas ni comprobantes de gastos. Ideal si el inmueble no genera muchos gastos reales.
Desventaja: Si tus gastos reales superan el 35%, estás pagando mas ISR del necesario.
Opcion 2 — Deducciones reales (gastos comprobados)
Puedes deducir los gastos realmente erogados en el inmueble, siempre que cuenten con CFDI a tu nombre:
- Intereses reales de credito hipotecario sobre el inmueble arrendado
- Predial y cuotas de mantenimiento
- Primas de seguro del inmueble
- Honorarios del administrador o agencia inmobiliaria
- Gastos de mantenimiento, reparaciones y remodelaciones
- Depreciacion del inmueble (3% anual del costo de construccion, no del terreno)
- Gastos de escrituracion al momento de adquirir el inmueble (deducibles en el año de adquisicion)
Ventaja: Si tienes hipoteca, gastos de mantenimiento elevados o depreciacion acumulada, puedes pagar significativamente menos ISR.
Desventaja: Requiere llevar registro de comprobantes y calcular la depreciacion correctamente.
¿Cual opcion me conviene?
| Situacion | Opcion recomendada |
|---|---|
| Inmueble pagado (sin hipoteca) y pocos gastos | Deduccion ciega 35% |
| Inmueble con hipoteca activa | Deducciones reales (los intereses pueden superar el 35%) |
| Inmueble recien remodelado o con gastos altos | Deducciones reales |
| Varios inmuebles en renta | Analisis caso por caso — consultar contador |
| Departamento en plataformas (Airbnb) | Depende del nivel de ingresos y gastos operativos |
Pagos provisionales mensuales: como y cuando
El arrendador debe presentar pagos provisionales de ISR mensualmente, a mas tardar el dia 17 del mes siguiente al que se percibieron los ingresos. Ejemplo: la renta de enero se declara y paga a mas tardar el 17 de febrero.
El pago se realiza en el portal del SAT (sat.gob.mx) usando tu RFC y contrasena SAT (o e.firma para declaraciones de montos altos). El sistema calcula automaticamente el ISR a pagar segun los datos que ingreses.
Si tu inquilino es una empresa (persona moral), esta obligada a retenerte el 10% de ISR sobre la renta mensual. En ese caso, el pago provisional que tu haces al SAT se reduce por esa retencion ya enterada por el inquilino. Pide siempre el CFDI de retencion a tu inquilino empresa.
IVA en arrendamiento: cuando aplica
El IVA en arrendamiento depende del tipo de inmueble:
| Tipo de inmueble | IVA | Nota |
|---|---|---|
| Casa habitacion (uso exclusivamente residencial) | Exento | Sin IVA si es solo para vivir |
| Local comercial, oficina, bodega | 16% | Debes trasladar IVA al inquilino y declararlo mensualmente |
| Departamento amueblado / uso mixto | 16% | Si hay elementos de hospedaje o uso comercial, aplica IVA |
| Estacionamiento | 16% | Servicio de uso de bien inmueble = IVA |
| Plataformas digitales (Airbnb, corto plazo) | 16% | La plataforma puede retener y enterar el IVA |
Si tus ingresos por arrendamiento causan IVA, debes presentar ademas una declaracion mensual de IVA (junto con el ISR). Esto aplica principalmente a arrendamiento de inmuebles comerciales.
Arrendamiento y declaracion anual
Los arrendadores deben presentar declaracion anual ante el SAT. En ella se reconcilian todos los pagos provisionales del ano con el ISR real determinado, incluyendo deducciones personales que pueden reducir la carga fiscal:
- Honorarios medicos y dentales con CFDI
- Primas de seguro de gastos medicos
- Intereses hipotecarios (de la casa donde vives, no necesariamente la rentada)
- Aportaciones al AFORE
- Colegiaturas (con limites por nivel educativo)
La suma de deducciones personales no puede exceder $161,660 MXN anuales ni el 15% del ingreso total. Ver la guia completa de gastos deducibles ante el SAT.
Arrendamiento en plataformas digitales (Airbnb, Booking)
El arrendamiento a traves de plataformas digitales tiene un tratamiento fiscal especial desde la reforma de 2020:
- La plataforma (Airbnb, Booking, etc.) puede fungir como retenedor de ISR e IVA si ofrece este servicio en Mexico
- Si la plataforma retiene, enteras el impuesto de forma simplificada (tasa fija sobre ingresos cobrados)
- Si la plataforma NO retiene, el anfitrion debe declarar como arrendamiento normal
- Los ingresos por plataformas son siempre gravados, incluso si son "eventuales" o de pocos dias al mes
¿Que pasa si no declaro mis ingresos por renta?
- Multa por omision: de $1,810 a $45,750 MXN por declaracion no presentada
- Recargos: 0.98% mensual sobre el ISR no pagado, mas actualizacion por inflacion
- Restriccion de RFC: el SAT puede cancelar tus sellos digitales para emitir facturas CFDI
- Auditoria: el SAT cruza informacion de ingresos bancarios, contratos registrados y CFDIs emitidos por tus inquilinos
- En casos de evasion sistematica: consecuencias penales
Consulta el alcance completo de sanciones en nuestra guia de multas del SAT en Mexico.
Errores comunes en arrendamiento fiscal
- No emitir CFDI por la renta: si el inquilino es persona moral, exigira factura — y si no la emites, no puede pagarte legalmente
- No solicitar retencion del 10% al inquilino empresa: pierdes el credito fiscal y pagas doble
- Mezclar gastos personales con gastos del inmueble: solo son deducibles los gastos directamente vinculados al inmueble arrendado
- No actualizar el RFC: si empiezas a rentar sin estar dado de alta en el regimen de arrendamiento, el SAT puede imponerte sanciones retroactivas
- Declarar en ceros cuando hubo renta: aunque sea un mes de ingresos bajos, si recibiste renta debes declararlo
- No conservar los comprobantes de gastos: el SAT puede requerir todos los CFDIs de deduccion en una auditoria; conserva los de los ultimos 5 anos
Preguntas frecuentes sobre arrendamiento fiscal
¿Puedo rentar mi casa sin RFC?
No de forma legal. Para emitir el CFDI de renta que muchos inquilinos (especialmente empresas) solicitan, necesitas RFC activo con el regimen de arrendamiento. Ademas, sin RFC no puedes cumplir tus obligaciones de ISR e IVA. El tramite de RFC es gratuito — lee nuestra guia sobre que es el RFC y como tramitarlo.
¿Si rento solo 3 meses al ano tengo que declarar?
Si. No existe un umbral minimo de tiempo o de ingresos para estar exento de declarar arrendamiento en Mexico. Cualquier ingreso por renta, aunque sea esporadico, genera obligacion fiscal. La declaracion seria proporcional a los meses con actividad.
¿El CFDI de renta lo emite el arrendador o el inquilino?
Lo emite el arrendador (quien renta el inmueble) al inquilino, por cada pago de renta recibido. Si el inquilino es persona moral, ademas emite un CFDI de retencion por el 10% de ISR que retiene.
¿Puedo deducir el inmueble comprado para rentar?
No directamente, pero si puedes deducir la depreciacion (3% anual del valor de construccion, sin incluir terreno) como gasto del inmueble cuando usas deducciones reales. Tambien puedes deducir los gastos de escrituracion en el ano de adquisicion.
¿Debo declarar si el inquilino paga en efectivo?
Si. La obligacion fiscal existe independientemente de la forma de pago. Ademas, recibir mas de $2,000 pesos en efectivo en un solo acto genera obligacion de expedir CFDI con complemento de pago en efectivo.
¿Rentas un inmueble y no sabes si estas declarando correctamente?
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