Мехико концентрирует наибольшее количество зарегистрированных компаний в стране — и наибольшую плотность местных налоговых обязательств, о которых многие предприниматели не подозревают. Федеральный SAT — ISR, НДС, CFDI — лишь часть картины. Компании в CDMX работают в условиях второго налогового уровня, администрируемого Казначейством города с собственными сроками, собственными системами подачи деклараций и собственными штрафами. Самый малоизвестный из этих местных налогов — и порождающий наибольшие скрытые долги — это налог на фонд оплаты труда.
Налог на ФОТ в CDMX (ISN): налог которого нет в SAT
ISN — это налог на уровне субъекта федерации — в данном случае Мехико — на вознаграждения, выплачиваемые работникам, оказывающим услуги на территории CDMX. Ставка на 2026 год — 3% в месяц от общего фонда оплаты труда, включая обычные оклады и зарплаты, комиссии, бонусы, пропорциональный aguinaldo и любые наличные выплаты работникам.
Он не отображается на портале SAT (sat.gob.mx) поскольку не является федеральным налогом — он администрируется через систему Казначейства CDMX (finanzas.cdmx.gob.mx). Этот нюанс означает что многие предприниматели — особенно те кто регистрировал RFC с помощью бухгалтера из другого штата или через платформу электронного выставления счетов — просто никогда о нём не узнают.
Как зарегистрироваться в реестре ISN Мехико и подать первую декларацию
Процедура регистрации ISN в CDMX не зависит от регистрации RFC в федеральном SAT и состоит из двух этапов. Первый — регистрация в Фискальном реестре Мехико (Padrón Fiscal), выполняется онлайн на finanzas.cdmx.gob.mx с предоставлением: RFC, CURP законного представителя, подтверждения налогового адреса в CDMX, учредительных документов (для юридических лиц) или удостоверения личности (для физических), и справки о налоговой ситуации SAT. Второй — конкретная регистрация в реестре ISN с указанием "Impuesto sobre Nóminas" и даты начала выплаты зарплаты.
После регистрации система ежемесячно генерирует реквизиты платежа, которые можно оплатить в банке или онлайн. Декларация и оплата должны быть произведены до 17-го числа месяца, следующего за зарплатным периодом. Дополнительных информационных деклараций типа DIOT нет — только ежемесячный платёж с данными о ФОТ за период.
Налог на недвижимость (predial) в CDMX для коммерческих помещений
Предиаль — местный налог на право собственности на недвижимость. Для компаний, владеющих помещением (не арендаторов), коммерческий предиаль имеет иные условия чем жилой. Нежилая недвижимость в CDMX имеет кадастровую стоимость, рассчитываемую Казначейством, которая обычно выше чем у жилой в той же зоне. Коммерческие зоны высокого спроса — Полянко, Санта-Фе, Инсурхентес, Реформа, WTC — имеют часто обновляемые кадастровые стоимости. Годовой предиаль для офиса 200 м² в Полянко составляет от 35 000 до 85 000 MXN в год в зависимости от возраста кадастровой оценки.
Наиболее распространённая стратегия — оплатить предиаль за весь год в январе для получения скидки 7%. При предиале 60 000 MXN в год скидка составит 4 200 MXN немедленной экономии. Казначейство CDMX рассылает квитанции в декабре-январе — но если квитанция не пришла, обязанность платить всё равно остаётся за собственником.
Вид разрешённого использования для офисов в Мехико: невидимый риск который заканчивается закрытием
Вид использования — ахиллесова пята многих компаний в Мехико, особенно арендующих помещения в смешанных зонах: Полянко, Кондеса, Рома, Дель Валье, Куаутемок. Типичная ситуация: компания арендует первый этаж или офисный этаж в здании которое "работает как офисное" — там работают другие компании, арендодатель имеет опыт сдачи юридическим лицам — но здание никогда не проходило смену вида использования на коммерческий или сервисный.
| Вид использования CDMX | Разрешены коммерческие офисы | Типичные зоны |
|---|---|---|
| CS — Торговля и услуги | ✅ Да | Инсурхентес, Реформа, WTC |
| E — Оборудование | ✅ Да (по интенсивности) | Полянко, Санта-Фе |
| HC — Жилой с торговлей | ⚠️ Только первый этаж, лимит м² | Кондеса, Рома, Наполес |
| H — Чисто жилой | ❌ Нет | Жилые зоны по всему городу |
| HM — Смешанный жилой | ⚠️ Зависит от уровня интенсивности | Смешанные зоны Куаутемок, BJ |
Если вид использования несовместим — компания может продолжать работу пока ни одна инспекция её не обнаружит, но остаётся в состоянии постоянного риска. При проверке алькальдии (по жалобе соседей, в ходе плановой кампании или случайно) закрытие может быть немедленным. Процедура смены вида использования или получения CAUS (Удостоверения о соответствии) занимает 2–6 месяцев и стоит от 5 000 до 25 000 MXN государственных пошлин плюс гонорары за оформление.
Бухгалтер в штате vs. внешний деловой центр в Мехико: решение влияющее на реальные налоговые расходы
Вопрос о найме штатного бухгалтера или аутсорсинге имеет в Мехико иной ответ чем в других городах — зарплатные расходы здесь значительно выше, а местные обязательства (ISN, предиаль, вид использования) требуют специфических знаний которых у универсального штатного бухгалтера может не быть.
Штатный бухгалтер в Мехико с уровнем достаточным для ведения юридического лица с сотрудниками, ежемесячного НДС, ISN, IMSS, электронного учёта и взаимодействия с SAT стоит 23 000–45 000 MXN в месяц с социальными льготами. Тот же объём услуг от внешней фирмы в Мехико — 5 500–12 000 MXN в месяц. Разница в 15 000–33 000 MXN в месяц (180 000–396 000 MXN в год) существенна для растущей компании. Для бизнеса с годовым доходом до 8 000 000 MXN соотношение затрат и выгод редко складывается в пользу штатного бухгалтера.
Частые вопросы о бухгалтерии для компаний в Мехико
Какие местные налоги платят компании в Мехико помимо федеральных ISR и НДС?
Компании с местом деятельности или фондом оплаты труда в Мехико имеют три основных местных налоговых обязательства, независимых от федеральных. Первое — налог на фонд оплаты труда (ISN — Impuesto sobre Nómina), администрируемый Казначейством CDMX: 3% в месяц от общей суммы вознаграждений, выплачиваемых работникам, оказывающим услуги на территории CDMX. На портале федерального SAT он не отображается — декларируется и уплачивается через систему Казначейства CDMX (finanzas.cdmx.gob.mx). Второй — налог на коммерческую недвижимость (Predial Comercial): нежилая недвижимость в Мехико облагается по ставкам и кадастровым стоимостям, отличным от жилой. Уплачивается ежегодно (или раз в два месяца) в Казначейство CDMX. Третье — соответствие виду разрешённого использования (Uso de Suelo): это не налог, но отсутствие совместимого вида использования для коммерческой деятельности может повлечь закрытие, штрафы и проблемы с лицензией на работу, которые в свою очередь затронут статус в SAT. Компании в Мехико, выполняющие только федеральные требования SAT и игнорирующие местные, накапливают долги перед Казначейством — они могут всплыть в любой момент, особенно при получении справки о местной налоговой ситуации или при due diligence при продаже компании.
Как рассчитывается и уплачивается налог на ФОТ (ISN) в Мехико?
Налог на фонд оплаты труда CDMX регулируется Налоговым кодексом Федерального округа и Законом о финансах Федерального округа. Ставка — 3% от общей суммы вознаграждений, включающих: обычные оклады и зарплаты, комиссии, бонусы, пропорциональные части рождественской надбавки (aguinaldo) и отпускных, и любые денежные льготы. Взносы работодателя в IMSS не включаются в базу ISN (они вычитаются для федерального ISR, но не уменьшают базу ISN). Ежемесячный расчёт прост: сумма всех вознаграждений за месяц × 3% = ISN за месяц. Для подачи: войти в finanzas.cdmx.gob.mx → Recaudación → Padrón de Contribuyentes → ISN. Срок уплаты — 17-е число месяца, следующего за отчётным периодом. В первом квартале работы с сотрудниками компания должна зарегистрироваться в реестре налогоплательщиков Казначейства CDMX — это отдельная процедура от регистрации в федеральном SAT. Нарушение порождает пени 1,5% в месяц от непогашенного остатка, плюс штрафы от 14 880 до 119 040 MXN за налоговый год согласно Налоговому кодексу CDMX 2026.
Что такое "uso de suelo" (вид разрешённого использования) и почему он критически важен для офисов в Мехико?
Вид разрешённого использования (uso de suelo) — это юридическая классификация допустимого назначения недвижимости, регулируемая Программой территориального планирования CDMX (ранее PGOEDF) и администрируемая SEDUVI (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda). Для законного размещения коммерческих офисов в здании оно должно иметь совместимый вид использования: H (смешанный жилой), HC (жилой с торговлей), E (оборудование), CS (торговля и услуги) или эквивалент. Проблема широко распространена в таких районах как Полянко, Кондеса, Рома и Куаутемок: многие здания, внешне выглядящие как "офисные", имеют чисто жилой или ограниченный смешанный вид использования — и арендодатели не всегда предупреждают арендаторов. Компания работает с формальной лицензией, но без надлежащего правового основания по виду использования. Последствия: закрытие по результатам инспекции алькальдии, аннулирование лицензии (затрагивает тендеры, контракты и проверки), а при наличии регистрации REPSE (специализированных услуг) — нарушение может аннулировать эту регистрацию. Для проверки: программу использования земли можно уточнить на seduvi.cdmx.gob.mx, введя точный адрес объекта. Если вид использования несовместим, существуют процедуры его изменения или получения Удостоверения о соответствии виду использования (CAUS) — занимают от 2 до 6 месяцев.
Каковы обязательства по электронному учёту для компаний в Мехико с высокими доходами?
Электронный бухгалтерский учёт — федеральное обязательство (ст. 28 CFF и Разные фискальные правила), но его практические последствия особенно актуальны для компаний в Мехико, быстро приближающихся к пороговым значениям. Обязаны вести и ежемесячно передавать электронный учёт в SAT через Buzón Tributario: юридические лица с годовым доходом свыше 4 000 000 MXN; физические лица с предпринимательской деятельностью с доходом свыше 4 000 000 MXN; любые налогоплательщики с сотрудниками (независимо от суммы дохода — для номина-отчётности). Электронный учёт требует: план счетов в XML-формате SAT (Приложение 24 Разных правил), ежемесячный оборотно-сальдовый баланс в XML передаваемый в SAT, и бухгалтерские проводки (журнальные записи), доступные по запросу SAT при проверке. Для компании в Мехико, превышающей 4 000 000 MXN годового дохода, электронный учёт обязателен с первого месяца налогового года в котором этот накопленный доход превышен. Непредставление или передача XML-файлов с ошибками форматирования порождает информационные письма SAT и, при сохранении нарушения, требования со штрафами от 1 400 до 17 060 MXN за каждый период нарушения.
Сколько стоят бухгалтерские услуги для компании в Мехико в 2026 году?
Стоимость бухгалтерских услуг в Мехико существенно варьируется в зависимости от объёма операций, числа сотрудников, налогового режима и необходимости дополнительных услуг — аудита или налогового представительства. Для компании среднего размера в Мехико (юридическое лицо, 5-15 сотрудников, ISR + НДС + ISN + нômina + IMSS): базовое аутсорсинговое бухгалтерское обслуживание (ежемесячные декларации, расчёт зарплаты, IMSS, ISN, годовая декларация) обходится в 3 500–8 000 MXN в месяц в устоявшихся фирмах города. Деловые центры Полянко, Санта-Фе и Ломас берут 8 000–25 000 MXN в месяц за аналогичные услуги — с наценкой за бренд и расположение. Штатный сертифицированный бухгалтер (CP с опытом) в Мехико стоит 18 000–35 000 MXN в месяц до социальных выплат. С полными законными льготами (IMSS, aguinaldo, отпускные, премия) реальная стоимость вырастает до 23 000–45 000 MXN в месяц. Сравнение не только в цене: штатный бухгалтер не справляется с пиком деклараций 15–17-го числа каждого месяца по нескольким видам обязательств, не имеет сети специалистов по нетипичным ситуациям (проверки SAT, REPSE, налоговые договоры) и создаёт риск зависимости от конкретного человека. Для компаний с оборотом до 8 000 000 MXN в год аутсорсинг, как правило, экономически выгоднее.